افت بازار مسکن ناشی از سه متغیر

بازار مسکن شهر تهران که در تیرماه بارونق نسبی مواجه شده بود از حدود یک هفته پیش به دلیل ابهامات ایجاد شده است چشم انداز بازار ارز به عنوان مهمترین عامل با افت تعداد معاملات مواجه شد.

ماه گذشته ۱۴ هزار و ۴۷ قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران منعقد شد که از رشد ۳۰ درصد نسبت به خرداد امسال و ۱۹۳ درصد در مقایسه با تیرماه پارسال حکایت داشت؛ هرچند متوسط قیمت به متری ۲۱ میلیون تومان رسید که افزایش ۱۰ درصدی نسبت به خرداد امسال و رشد ۵۷ درصد در مقایسه با تیر پارسال را نشان داد.

برآوردهای میدانی نشان می داد رشد معاملات و به تبع آن افزایش نسبی قیمتها در روزهای ابتدایی مرداد ماه نیز ادامه داشته و تا نیمه ماه پنجم سال جاری قراردادهای خرید و فروش در تهران حدود ۴۰ درصد نسبت به مرداد سال قبل افزایش داشته است.

نقدینگی بین بازارها جابجا می‌شود

با این وجود واسطه های ملکی از کسادی بازار مسکن در یک هفته اخیر خبر می دهند؛ هرچند معتقدند که به دلیل جابجایی پول بین بازارهای اقتصادی از جمله ارز، طلا، بورس و مسکن، نوسانات مقطعی طبیعی به نظر میرسد.

تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی که چهارشنبه هفته گذشته از سوی مجلس شورای اسلامی انجام شد، به شکل آرامش نسبی بازار اجاره خود را نشان داده اما قیمت ها در بخش فروش، کاهش چندانی نیافت.

از طرف دیگر اعلام اخباری مبنی بر گشایش اقتصادی و تمهیداتی برای کاهش نرخ ارز به شکل سردرگمی متعاملین در بازار مسکن بروز کرد. کاهش قیمت دلار و رسیدن آن به کانال ۲۰ هزار تومان این انتظار افت قیمت را در طرف تقاضای بازار مسکن ایجاد کرد. در سوی مقابل، فروشندگان تا رسیدن به یک وضعیت با ثبات، معاملات خود را معلق کردند.

رابطه الاکلنگی بورس با مسکن

یکی دیگر از اهرم های اثرگذار در معاملات املاک، بازار بورس است که رابطه الاکلنگی با یکدیگر دارند؛ به طوری که عبور شاخص بورس از کانال دو میلیونی به شکل افت معاملات مسکن خود را نشان داد. هرچند اعلام خبر عدم عرضه دارادوم با ایجاد صفهای میلیونی فروش و به تبع آن افت شاخص همراه بود اما اعلام مجدد خبر عرضه دارادوم در هفته اول شهریور ماه دوباره بورس را سبزپوش کرد.

البته رشد بازار سهام به طور کلی برای بازار مسکن مفید است؛ زیرا بسیاری از سهامداران برای در امان بودن از ریسک های احتمالی بازار بورس و همچنین انتظارات تورمی، سود حاصل از بورس را به خرید ملک اختصاص می دهند.

برخی قیمت های پرت تعدیل شده است

اما کاهش تعداد معاملات در یک هفته اخیر باعث شده تا مالکانی که قیمت های پرت برای خانه های خود تعیین می‌کردند نرخ ها را پایین بیاورند.

اشکان، یکی از مشاوران املاک منطقه شرق تهران می گوید: به طور کلی قیمت ها پایین نیامده و حتی کمتر مالکی پیدا می شود که تخفیف بدهد؛ زیرا برای واحد های مرغوب مشتری به اندازه کافی وجود دارد. مشکلی که هم اکنون ما داریم کمبود فایل های مناسب است. اما بعد از آنکه قیمت دلار از حدود ۲۶ هزار تومان به حدود ۲۱ هزار تومان رسید گروهی از فروشندگان که قیمتهای نامتعارف برای واحد خود در نظر گرفته بودند نرخ ها را تعدیل کردند.

آرش، از مشاوران املاک مناطق مرکزی تهران هم بیان می کند: در حال حاضر شرایط طوری است که بازار مسکن در یک ماه بارونق و ماه دیگر با افت مواجه می‌شود. این بستگی به انتظارات تورمی دارد. هر زمان زمزمه رشد قیمت به گوش می رسد شاهد هجوم خریداران هستیم که به رشد قیمت ها منجر می شود و در این میان تعدادی از مالکان به یکباره در تعیین قیمت های پیشنهادی از عرف بازار پیشی می گیرند. بعد به همین دلیل معاملات افت می کند. سپس کم کم فروشنده ها از نرخ‌های نجومی کوتاه می آیند، خریداران هم خود را برای‌ افزایش قیمت قانع می‌کنند و مجدداً معاملات افزایش می یابد. این چرخه همواره طی سالهای گذشته در بازار مسکن تکرار شده است.

اما از منظر بیرونی که به بازار مسکن نگاه می کنیم قیمت ها آنقدر بالا رفته که متقاضیان واقعی توانی برای خرید ندارند. طبق برآوردها ۷۷ درصد معاملات مسکن در ایران از نوع سفته بازی و سرمایه‌گذاری است. شاید مالیات بر خانه های خالی که هفته گذشته به تصویب رسید و مالیات بر عایدی سرمایه که هنوز مصوب نشده اما در دستور کار دولت و مجلس قرار دارد بتواند مسکن را از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل کند.

خانه در تهران متری ۲۱ میلیون تومان

به گزارش ایسنا، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ به ۲۰ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه گذشته ۱۰.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۵۶.۶ درصد افزایش یافته است. از طرف دیگر طبق اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۴ هزار و ۴۷ واحد رسیده که در مقایسه با خرداد امسال ۳۰.۳ درصد و نسبت به تیرماه پارسال ۱۹۳ درصد رشد یافته است.